Villes de demain : et si l’urbanisme transitoire était appelé à durer ?

8 octobre 201822 juin 2021 BlogTerritorial

Depuis le début des années 2010, les villes ont vu émerger une nouvelle forme d’aménagement : l’urbanisme transitoire. Ces sites d’un nouveau genre sont aujourd’hui plus encadrés et visibles qu’auparavant, en particulier au cœur de la région Île-de-France, où le prix de l’immobilier peut atteindre des sommets.
Un concept de l’urbanisme renouvelé, qui englobe toutes les initiatives visant, sur des terrains ou bâtiments inoccupés, à réactiver la vie locale de façon provisoire, lorsque l’usage du site n’est pas encore décidé, ou le temps qu’un projet se réalise. Sur la seule région Ile-de-France, ont été dénombrées pas moins de 62 zones transitoires.
Coup de projecteur sur ces sites agitateurs d’innovation, de créativité, de mixité des usages mais aussi synonyme d’une ville ouverte, coconstruite et répondant aux besoins de TOUS ses habitants.
Cécile Diguet, de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme d’île-de-France s’est penchée sur la question.

L’urbanisme transitoire, la rencontre d’un marché tendu et de projets inventifs

L’urbanisme transitoire investit aussi bien des immeubles vides, des terrains vagues, que des projets à l’échelle d’un territoire. À l’origine de l’urbanisme transitoire se trouvent des occupations sans titre, tirant avantage de sites vacants et de natures très diverses : occupation dans un but d’habitation par des collectifs, comme Jeudi-Noir à Paris ; dans une optique artistique et culturelle comme celle des Frigos aux débuts de la ZAC Paris Rive Gauche ; ou encore pour offrir plus d’espaces verts aux citadins, à l’instar du projet Park Fiction, à Hambourg.
Ces initiatives tirent parti de surfaces immobilières vacantes, de terrains inoccupés. Ce qui les spécifient également, c’est le caractère légal de leur occupation, mais aussi la volonté du propriétaire de tirer un revenu du bien (même en dessous des prix du marché) ou de limiter ses dépenses.

Quatre facteurs ont changé la donne depuis le début des années 2010.
La hausse continue des prix de l’immobilier en Île-de-France a rendu les coûts de portage plus élevés dans les opérations d’aménagement, et l’opportunité d’une valorisation plus rentable, notamment au vu des risques de dégradation des sites vacants.
Cependant, dans le même temps la durée moyenne des projets urbains s’est allongée, atteignant dix à quinze ans pour certains, et créant ainsi des terrains en attente d’usage. Le troisième facteur réside dans l’adaptation des acteurs. Les aménageurs, les promoteurs aussi bien que les occupants de sites, ont déployé de nouvelles méthodes de projet, de nouveaux réseaux, inscrits dans des équilibres économiques fragiles mais inventifs. Les collectivités ont soutenu de façon croissante des initiatives d’urbanisme transitoire ouvertes sur leurs quartiers, suscitant une vie culturelle et citoyenne renouvelée.
Enfin, l’essor des technologies numériques a facilité le développement de l’urbanisme transitoire à travers deux dimensions : la mise en relation des acteurs, et le découplage croissant entre lieux et fonctions qui permet de travailler partout où la connexion Internet existe (pour un certain nombre de professions).

Une grande variété d’usages, d’acteurs, d’échelles

Une large palette d’initiatives s’est donc développée ces dernières années, entre l’optimisation économique d’un patrimoine immobilier vacant, comme celui du promoteur de bureaux Gecina avec Paris&Co ; des projets citoyens, culturels et sociaux avec les Grands Voisins à Paris ; des occupations estivales sur le foncier du groupe SNCF, axées sur les dimensions festives et culturelles (Gare des Mines, Grand Train, Ground Control), ou encore des installations à ambition « éco-responsable » comme La Recyclerie. Le hangar à bananes sur l’île de Nantes, où sont proposés bars, restaurants, discothèque ainsi qu’une salle d’exposition dédiée à l’art contemporain.
La dynamique a plus largement pris son essor en Europe avec, par exemple, Meanwhile Space, entreprise sociale implantée principalement dans le Grand Londres, qui favorise le développement économique notamment dans les quartiers en renouvellement urbain. Seul l’hébergement est quasiment absent des initiatives étant donné la complexité juridique envisageable d’une telle occupation pour le propriétaire.

Par ailleurs, on voit se dégager deux types d’acteurs côté occupants. D’une part, de nombreuses initiatives sont menées par des acteurs de type associatif et collectif, axés sur le montage de projets multi-usages et partenariaux (Yes We Camp, Bellastock, Collectif MU, etc.), chacun avec leur spécificité. Ils reposent sur un fort engagement des personnes les composant, dans des équilibres économiques précaires. D’autre part, les occupants sont des individus cherchant avant tout des locaux abordables et une mutualisation d’équipements à l’image du collectif Labolic (projet Open Bach).
En outre, on constate l’émergence d’un nouveau type d’acteurs, se posant en intermédiaire entre occupants potentiels et propriétaires, comme Plateau Urbain ou la Belle Friche. Enfin, les propriétaires sont soit des porteurs sur le modèle établissement public foncier, aménageurs, bailleurs ou promoteurs ; soit des institutionnels dotés d’un patrimoine bâti ou foncier important (les groupes hospitaliers de Paris AP-HP ou SNCF par exemple).

Quelles influences à l’échelle des territoires ?

Les initiatives d’urbanisme transitoire ont de multiples impacts sur les territoires et leurs acteurs. L’urbanisme transitoire dessine peu à peu une nouvelle façon d’aménager et de programmer les espaces, en favorisant la mixité des usages, en permettant leur préfiguration avant la mise en œuvre d’un projet. Il offre des types d’espaces souvent non disponibles sur le marché et suscite une participation citoyenne concrète dans l’aménagement des lieux de vie. Par-là, il donne du souffle à la fabrique de la ville.
Cependant, ces nouvelles initiatives posent plusieurs questions. D’abord, leur équilibre économique global ne semble pas encore abouti. Tandis que le propriétaire voit son site revalorisé, aussi bien matériellement qu’en matière d’image, la durée du projet ne suffit pas toujours aux occupants pour équilibrer les dépenses initiales d’aménagement et de rénovation. D’autre part, si certaines occupations remportent un vif succès auprès des habitants, actifs et visiteurs, est-il possible de trouver l’équilibre entre pérennisation de certains usages et développement du projet prévu ?

Enfin, nous pouvons dire que trois directions peuvent être explorées pour faire de l’urbanisme transitoire un solide outil d’aménagement : identifier ce qui pourrait faciliter l’urbanisme transitoire, dans le sens des projets portés par les collectivités ; partager et clarifier le fonctionnement des initiatives d’urbanisme transitoire à travers un guide s’adressant à toutes les catégories d’acteurs ; envisager une déclinaison rurale et périurbaine de ces initiatives.